受疫情影响，今年整体市场大环境低迷，尤其房地产板块更是难上加难。

根据公开市场数据整理所得，三季度大郑州开盘约170次，推量32794套，去化约17362套，推量同比去年下跌

30%

50%

这是一组让人不寒而栗的销售数字。加上今年8月三条红线融资新规的推出，毫无疑问，四季度房企业绩加码冲刺，将呈喷薄之势，难以抵挡。

而这种销售压力，业绩冲刺，争取走出红灯区，含泪活下去，使项目第四季度销售大战一开场便进入高潮，火力十足。

但不是表现在开盘上，而是日常销售中，火药味十足。

三环旁，惊现9字头，其他近郊到处8字头，7字头，6字头，远郊更是惊现5字头，价格一降再降，简直被地市践踏！

首付一年半，两年，三年，五年，10月甚至是三年后交房再付首付，来啊：送你，要不要！

特价房，工抵房，送ipone12，买车位送豪车，送整屋家电，补贴月供，9万，12万一次性补贴，换个噱头，价格底限一而再，再而三的被捶破......

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2020.9月主城与环郑推盘对比

具体数据如下：

主城区：开盘9次，推货量2811套，去化量1652套；

环郑：开盘8次，推货量1659套，去化量657套，去化率仅能达到4成。

从图中可见，10月开盘次数，主城与环郑几乎持平，近郊发力，三季度已过，业绩压力平摊到各个项目上，谁都逃不掉，环郑即使压力再大，也不能捂着了，必须站出来接受市场的鞭笞。

主城推货量是环郑的1.7倍，主城的推货底气还是比环郑足，随着价值回归观点深入人心，核心主城的价格反而是高光走了一波，从去化量上也可略见一斑，整体去化达到了环郑2.5倍，主城的去化量能达到6成，拿到良的战绩，而环郑只能去化4成左右，艰难前行。

相比9月，集中开盘节奏放缓，以价换量，小步快跑的销售阵列壮大，10月开局频频加火，多管齐下，让人有点应接不暇。

就这也没能避免开盘哑火。

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2020.1-9月主城与环郑推盘对比

数据是静态的，市场是动态的，单看一组数据是片面的。

2020.1-10月累计来看：

主城区开盘149次，占据整体市场80%的份额，推盘量和去化量分别是27593套和15106套，与环郑的差值稳定在3倍左右，占据75%的市场份额，综合来看：主城区依然庞大客户的优选选择。

环郑开盘仅38次，推盘9671套，去化4636套，

推盘不过万，去化不过半，道阻且长

环郑9月开始发力，一举超过主城，主要是中原融创文旅城单项目影响，10月与9月相比，不管推盘还是去化，都大幅下跌，剔除9月来看，环郑整体推盘量呈上扬走势，去化率波动很大，走势不稳，主要受价格影响因素较大；

主城区2020上半年，成交量走势强劲，年中6月达到波峰，然后小幅回落，8月再度爬到坡顶后开始走下坡路，但整体去化率震荡维稳。

详情如下：

从走势上，主城区和环郑更像是互补，开盘战场发生转移，环郑三季度末开始发力，无论是开盘频次，还是推案量都有所上涨，

认清市场，直面市场

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2020.1-9月整体推盘对比

最直观的感受，

10月开盘环比下跌

具体数据如下：开盘17次，较上月减少10次，推盘体量4470套，环比下跌35%，跌回爬坡前，去化量2289套，环比下跌39%。

十月营销模式更改，集中开盘对购房者来说，已没有太大影响力，除非是纯新盘首开，必须走下这个过场，大多次新盘多是给足佣金分销带客，来了就推。

不难发现，优惠政策导客多是针对购房者，首付分期，月供补贴，送车，送......，最近又被最高佣金刷屏了，针对分销端发力，双管齐下。

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2020.9月各区域推盘及明细

主城区加环郑共8个区域有开盘，主城区有4个，环郑占4个，平分秋色。

中原区以推盘1593套，去化1083套，占据榜首，是其第二位金水区将近2倍，是其末位高新区的12倍，环郑区域，中牟位居第三位，表现相对亮眼，其次是新郑，推盘536套，与中牟相差60余套。

2020.10月各区域开盘一览表：

红色字体标注为纯新盘首开，从图中可见，

7个纯新盘开盘，其中中原区金科中原和金水区嘉里中心是主城新盘首开，剩下5个均是环郑新盘首开，扎堆入市，大幅上涨

嘉里中心推盘137套，去化123套，去化率高达90%，去化十分优秀，第一推量不大，第二周边改善客户支撑，即使单价直逼北龙湖，依然有老郑州富豪为此买单。

重点说说中原区，金科中原项目。2020.10.23下半旬开盘，推盘788套，去化691套，也是千套房源一次推，热销9.6个亿，8月中旬正式蓄客，开盘到访约1500组，单看数据还是很唬人的，10月24日，晚官方发布海报，宣布7#、8#加推，结合中介在朋友圈的刷屏，金科中原的首开氛围营造的非常成功。

成交均价12300-12500元/㎡，购房者捡到便宜了吗？首期地块距离地铁14号线，6号线直线距离都不太近，自驾出行主要依靠航海西路、西三环等主干道，还算可以。生活配套上主要还是依赖社区内部规划，周边并没有成熟的配套设施，要考虑的是等待周期是否较长；生态环境上比常西湖核心区的楼盘要弱一点，不过贾鲁河穿过社区内部，还有项目自建的金科运动公园，后期的居住氛围还算不错。

环郑区域，中牟东青云锦熙悦和信友天樾纷纷首开，拉动一波上涨，其次还有兰乔圣菲拿出整栋楼做特价房，7500-8000元/㎡，当天探盘，差点挤不进万科的门。

其次，就是捂了好久的蓝光雍锦香颂，终于开盘了，推盘276套，去化98套，单价7200元/㎡，价格具备一定的竞争优势，但去化不足4成。

这也是南龙湖的竞争现状，价格不降不行，降了也不行，实在是新盘太多，区域不大，楼盘将近40个，纯新盘更是将近十余个，销售压力跃然纸上。

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写在最后

从开盘市场来看，销售旺季“银十”再次爽约，没有如期而至，仅在国庆小长假昙花一现，接下来就是各种BATTLE，谁的优惠力度大，谁打折厉害。

随着A股房企三季报全部发布完成，房企前三季度的业绩情况也已经浮出水面，不少房企业绩欠佳，盈利减少甚至亏损，有数据显示，至少占比6成以上，顺利通过融资红线仅占20%。

对于许多房企只能把业绩寄托于第四季度，业绩冲刺近乎于“戴着镣铐跳舞”。

迫于生存压力，恒大，融创，万科等都都已在10月率先寄出重拳，给的折扣或者优惠，那是拳拳见血，将年终冲刺前置，一开始就拿出很大诚意。

从朋友圈看各个项目的双11预热，为了全年业绩，为了资金回笼，为了融资压力，不可避免的，这将是史无前例的正面厮杀，时间紧迫，营销节点也仅剩双11和年终，深化线上线下销售渠道，合理定价，或许全年业绩仍有可能有大幅提升。

郑州作为省会城市，虹吸着全省近90%的人口，未来仍有大量需求有待释放，前两天，更是有人直呼，郑州，一个被行情错过的城市。

所以对于需求明确的购房者而言，这两个节点，或将是2020全年最好的时机。

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